전세·월세 계약 갱신 때 임대료 인상은 어떻게 정해질까?

계약 만료가 다가오면 임대인이 임대료를 올릴 수 있는지, 언제까지 갱신 의사를 밝혀야 하는지부터 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사하는 경우와 당사자가 새로 합의하는 경우는 적용되는 기준이 다를 수 있습니다.

갱신요구권과 임대료 인상 기준

세입자는 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리를 행사해 계약이 갱신되면 임대인은 법에서 정한 사유 없이 갱신을 거절하기 어렵습니다. 보증금이나 차임을 올릴 때는 증액 한도가 적용되며, 일반적으로 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 다만 지방자치단체 조례가 더 낮은 한도를 정했을 수 있고, 보증금과 월세를 함께 조정한다면 환산 기준도 살펴야 합니다.

의사 표시와 합의 내용 남기기

갱신을 원한다면 만료일에 임박해 구두로만 알리기보다 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 의사를 전달하는 편이 안전합니다. 임대료 조정에 합의했다면 새 보증금·월세, 적용 시점, 관리비와 별도 비용을 문서에 구분해 적으세요. 갱신요구권을 쓰지 않고 당사자가 새 계약을 체결하는 경우에는 조건과 법적 효과가 달라질 수 있으므로, 계약서의 갱신 방식과 이전 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 5% 인상을 요구하면 반드시 받아들여야 하나요?

아닙니다. 5%는 자동 인상률이 아니라 증액의 상한입니다. 법적 갱신인지, 조례상 한도가 있는지 확인하고 금액을 협의할 수 있습니다.

Q. 갱신 의사는 전화로만 전달해도 되나요?

구두 통지도 의사 표시가 될 수 있지만, 전달 시점과 내용을 입증하기 어렵습니다. 날짜와 요구 내용을 확인할 수 있는 문자나 이메일을 보관하세요.